¿Te imaginas recibir más de $20,000 pesos al mes en ingresos pasivos gracias a tus inversiones? En este artículo te comparto mi portafolio real de FIBRAS, el cual actualmente genera más de $258,000 pesos al año en distribuciones. Además, te explico desde cero qué son las FIBRAS, cómo invertir en ellas y qué debes tomar en cuenta antes de meter tu dinero.
Este contenido tiene fines didácticos y no es una recomendación de inversión. Su objetivo es que conozcas este tipo de instrumentos y cómo aprovecharlos a tu favor dentro del mercado de valores mexicano.
¿Qué son las FIBRAS?
Las FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) son instrumentos que cotizan en el mercado de valores y que te permiten invertir en portafolios diversificados de bienes inmuebles: naves industriales, centros comerciales, hoteles, edificios de oficinas y, en el caso de propiedades residenciales en renta, ejemplos recientes como Fibra Park Life Properties.
También existen FIBRAS de infraestructura y energía, que te permiten invertir en sectores como:
- La Comisión Federal de Electricidad (Fibra CFE)
- Portafolios con derecho de cobro de autopistas mexicanas
- Torres de telecomunicaciones
En pocas palabras: comprando un título de una FIBRA te conviertes en copropietario de un portafolio de activos inmobiliarios o de infraestructura, sin necesidad de comprar un inmueble completo.
¿Dónde cotizan las FIBRAS en México?
En México existen dos bolsas donde puedes consultar y operar FIBRAS:
- Bolsa Mexicana de Valores (BMV) — en la sección Mercados > Capitales > FIBRAS puedes ver el listado de emisoras disponibles.
- Bolsa Institucional de Valores (BIVA) — en la sección Listar > FIBRAS Fideicomisos Inmobiliarios encontrarás otro grupo de emisoras.
Cómo funcionan las distribuciones de las FIBRAS
Cuando compras títulos de una FIBRA, en muchos casos adquieres el derecho a cobrar distribuciones periódicas, similares a un dividendo. Sin embargo, no todas las FIBRAS pagan distribuciones, así que es algo que debes verificar antes de invertir.
Existen dos tipos de distribuciones:
- Resultado fiscal: tiene una retención del 30% por concepto de ISR.
- Reembolso de capital: está libre de impuestos.
Por ejemplo, Fibra Uno pagó recientemente 62 centavos por título a resultado fiscal. Descontando el 30% de retención (18.6 centavos), el pago neto quedó en 43.4 centavos por título. Si tenías 1,000 títulos, recibiste esa distribución multiplicada por mil.
También es clave revisar la fecha de ex-derecho de cada pago: solo tienen derecho a la distribución quienes compraron el título antes de esa fecha.
Las FIBRAS son renta variable, no renta fija
A diferencia de instrumentos de renta fija, el precio de una FIBRA sube o baja según la oferta y demanda en el mercado de valores, lo que le da cierto nivel de volatilidad. Por ejemplo, Fibra Uno salió al mercado en 2011 en $19.50 pesos por título y hoy cotiza alrededor de $29.60, además de haber pagado más de $12 pesos en distribuciones acumuladas a lo largo de los años.
No todas las FIBRAS han tenido el mismo desempeño. Mientras Fibra Prologis pasó de $27 a más de $75 pesos desde su salida en 2014, otras como Fibra Inn y Fibra Hotel —enfocadas 100% en el sector hotelero— han caído más del 60% desde su oferta pública inicial. Esto confirma algo importante: el sector y la calidad del portafolio importan tanto como el nombre de la emisora.
Qué revisar antes de invertir en una FIBRA
No te guíes únicamente por el dividend yield o porque esté pagando distribuciones altas. Antes de invertir, investiga por lo menos:
- Número de propiedades en el portafolio
- Tasa de ocupación
- Área bruta rentable (ABR)
- Calidad del equipo administrador del fideicomiso
- Entre otros aspectos
Mi portafolio de FIBRAS: cómo genero más de $20,000 pesos mensuales
Este es el portafolio que hemos construido a lo largo de los años, reinvirtiendo de manera constante las distribuciones que estas emisoras nos han pagado.
| FIBRA | Títulos | Plusvalía |
|---|---|---|
| Fibra Danhos | 18,750 | +34.47% |
| Fibra CFE | 146,000 | +8.67% |
| Fibra Monterrey | 1,000 | +52% |
| Fibra MX | 1 | — |
| Fibra Nova | 23,500 | +100% |
| Fibra Shop | 22,000 | +78% |
| Fibra Uno | 250 | +4.43% |
Además, contamos con un segundo portafolio más pequeño:
| FIBRA | Títulos | Plusvalía |
|---|---|---|
| Fibra Danhos | 515 | +48% |
| Fibra CFE | 102,825 | +12.47% |
| Fibra Monterrey | 1 | — |
| Fibra MX | 1 | — |
| Fibra Nova | 1,015 | +112% |
| Fibra Shop | 510 | +62% |
Este portafolio no se construyó de la noche a la mañana; lo empezamos a formar desde 2020. En ese primer año recibimos alrededor de $8,000 pesos en dividendos y distribuciones. Con el tiempo, y reinvirtiendo cada pago, aprovechamos el efecto del interés compuesto para hacerlo crecer.
Hoy, este portafolio genera aproximadamente $258,000 pesos al año en distribuciones, lo que equivale a un promedio bruto de $21,537 pesos mensuales de ingresos pasivos.
Cómo invertir en FIBRAS paso a paso
Para empezar a invertir en FIBRAS no necesitas grandes cantidades de dinero. Estos son los pasos básicos:
- Abre una cuenta en una casa de bolsa (por ejemplo, GBM o Actinver).
- Deposita dinero a tu cuenta de inversión (en GBM, la sección Trading MX).
- Ve a la sección de Mercados y busca la palabra "fibra".
- Elige la emisora que te interese, por ejemplo Fibra CFE.
- Da clic en "Comprar", indica la cantidad de títulos y el precio al que deseas adquirirlos.
Con una inversión tan accesible como 250 pesos ya puedes comprar tus primeros títulos de una FIBRA.
Preguntas frecuentes sobre las FIBRAS
¿Las FIBRAS pagan dividendos todos los meses?
No. La periodicidad de las distribuciones varía según cada FIBRA; algunas pagan trimestralmente y otras con otra frecuencia. Revisa el calendario de derechos de cada emisora antes de invertir.
¿Es lo mismo invertir en una FIBRA que comprar una propiedad?
No exactamente. Al comprar títulos de una FIBRA te vuelves copropietario de un portafolio diversificado de inmuebles, con mayor liquidez que un inmueble físico, pero también con mayor volatilidad de precio al cotizar en bolsa.
¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en FIBRAS?
Puedes comenzar con montos accesibles, desde unos cientos de pesos, dependiendo del precio por título de cada FIBRA.
¿Las FIBRAS son una inversión segura?
Como toda inversión en renta variable, conllevan riesgo. El precio puede subir o bajar según el mercado, y no todas las FIBRAS tienen el mismo desempeño. Investiga cada emisora antes de invertir.
Conclusión
Las FIBRAS son una de las formas más accesibles de invertir en bienes raíces e infraestructura en México sin necesidad de comprar una propiedad completa. Con constancia, reinversión de distribuciones y una selección cuidadosa de emisoras, es posible construir un portafolio que genere ingresos pasivos relevantes con el paso de los años, como lo muestra nuestro propio caso con más de $20,000 pesos mensuales.
Si quieres aprender a fondo cómo analizar, seleccionar y construir tu propio portafolio de FIBRAS, conoce nuestro curso Vivir de FIBRAS, donde profundizamos en los indicadores operativos y financieros que no vimos en este artículo.
Este contenido tiene fines educativos e informativos y no constituye asesoría de inversión. Cada inversionista debe evaluar la conveniencia de sus decisiones.
Los Luevano Finanzas: Educación financiera clara y directa para inversionistas en México.
Nota: Las tasas y plazos pueden variar durante el año. Consulta directamente con cada institución antes de invertir.
Disclaimer:
El canal se basa en la experiencia del autor. La información que aquí se presenta no constituye ningún tipo de asesoría, ni una oferta de compra - venta de ningún titulo de valores, ni productos o servicios financieros. Cada inversionista deberá decidir la conveniencia de cualquier inversión.La información proporcionada en este canal tiene fines informativos y educativos únicamente y no representa ningún tipo de asesoramiento financiero y/o recomendación de inversión. Invertir/Operar es arriesgado y podrías perder parte o todo el capital invertido.
No ofrecemos recomendaciones de inversión. Nuestro objetivo es proporcionarte análisis detallados de las opciones disponibles en el mercado, para que puedas tomar decisiones informadas. Recuerda que cada inversión debe ser evaluada de acuerdo con tus objetivos y perfil de riesgo. Siempre es recomendable consultar con un asesor financiero antes de invertir.