Fibra Monterrey (FMTY14) presentó su reporte del tercer trimestre de 2025, mostrando una ligera caída tanto en el pago por certificado como en el valor teórico de sus títulos.
Aunque los ingresos continúan creciendo, el trimestre dejó señales mixtas para los inversionistas.
En este artículo te compartimos un resumen claro y educativo con los puntos más importantes del reporte, los comentarios de la directiva y lo que podría venir para esta emisora en los próximos años.
Crece el portafolio industrial y se consolidan nuevos proyectos
Fibra Monterrey cerró el trimestre con 119 propiedades, frente a las 112 del mismo periodo del año anterior.
El mayor crecimiento se registró en el segmento industrial, que pasó de 87 a 96 propiedades, consolidando el enfoque estratégico de la emisora hacia el sector industrial en México.
La área bruta rentable (ABR) superó los 2 millones de m², reflejando un crecimiento anual del 6.4%.
Por otro lado, las propiedades de oficinas disminuyeron de 19 a 17, mientras que las comerciales se mantuvieron sin cambios.
La tasa de ocupación total se ubicó en 96%, aunque la administración reconoció que existe cerca de 5% de vacancia en el norte del país (particularmente en zonas como Reynosa y Tijuana), afectadas por una demanda más moderada y condiciones de infraestructura.
Ingresos y flujo operativo: crecimiento, pero menor distribución
En términos financieros, Fibra Monterrey reportó ingresos totales por $839 millones de pesos, lo que representa un crecimiento anual de 15.6%.
El Ingreso Neto Operativo (NOI) mostró un margen sólido de 91.8%, mientras que el margen de flujo operativo (FFO) se mantuvo en un 76%, uno de los más altos dentro del sector FIBRAS.
Sin embargo, el flujo operativo por certificado (AFFO) cayó 6.4%, lo que derivó en una reducción del pago por certificado.
La distribución trimestral bajó a $0.252 pesos por título, un 7.7% menos que hace un año.
Esta disminución se explica principalmente por:
Un mayor número de certificados en circulación (2,437 millones), tras recompras y emisiones pasadas.
Un flujo operativo ajustado menor: $615 millones vs. $665 millones del año anterior.
Efectos del tipo de cambio y menor margen de rentabilidad en algunas zonas industriales.
Valor teórico y apalancamiento
El valor teórico por certificado descendió de $13.94 en el primer trimestre de 2025 a $12.48 en este 3T25.
Mientras tanto, el nivel de apalancamiento (Loan to Value) subió ligeramente de 26.2% a 27.1%, aún dentro de niveles saludables para la industria.
A pesar de esta caída en el valor teórico, el precio de mercado cerró el trimestre en $14.29 pesos, lo que representa un 14.4% por encima del valor teórico, señal de que el mercado mantiene confianza en su modelo de negocio a largo plazo.
Expectativas y declaraciones de la administración
Durante la conferencia telefónica con analistas, el Director General, Jorge Ávalos Carpinteiro, destacó varios puntos clave:
El proceso de revisión del T-MEC (USMCA) ha desacelerado temporalmente la demanda de propiedades industriales en el norte del país.
El pipeline de adquisiciones supera los $500 millones de dólares, con negociaciones avanzadas por cerca de $120 millones en propiedades estabilizadas ubicadas en Nuevo León, Coahuila, Querétaro, Guanajuato y el Valle de México.
Continúa el proceso de venta de las Torres Moradas y otras propiedades no industriales, con el objetivo de convertirse en una FIBRA 100% industrial antes de 2027.
El portafolio actual mantiene una composición 80% manufactura y 20% logística, con miras a alcanzar un equilibrio 60% manufactura / 40% logística en los próximos años.
Opiniones de analistas
Durante la sesión de preguntas y respuestas, bancos como Citi, GBM, Scotiabank y BTG Pactual coincidieron en que:
La vacancia actual del 5% es manejable, pero parte de los espacios disponibles no cumplen las especificaciones que busca el mercado.
Las oportunidades de crecimiento se concentran en Monterrey, Querétaro y el Bajío, donde la demanda de espacios industriales de manufactura sigue fuerte.
La estrategia de Fibra Monterrey de mantener contratos tipo gross lease (donde la FIBRA asume impuestos y mantenimiento) es una forma de ofrecer mayor valor agregado a inquilinos de clase A.
Comportamiento del precio y análisis técnico
A pesar del retroceso en la distribución, el precio de los certificados mantiene una tendencia alcista.
En lo que va de 2025, el título acumula una ganancia superior al 20%, impulsado por el interés de inversionistas institucionales y extranjeros, especialmente tras su listado en el mercado OTC de Estados Unidos.
El aumento en la liquidez y el flujo de capital internacional son factores que podrían seguir respaldando el precio en el corto plazo.
Conclusión
El reporte 3T 2025 de Fibra Monterrey muestra una empresa sólida, aunque con algunos desafíos temporales:
La distribución cayó, afectada por un mayor número de certificados y menor flujo ajustado.
El valor teórico también bajó, pero el mercado mantiene confianza en el futuro del sector industrial.
Su enfoque en manufactura, logística y nearshoring sigue posicionándola como una de las FIBRAS con mayor potencial de crecimiento en México.
Para los inversionistas a largo plazo, sigue siendo una emisora que combina rentabilidad, diversificación y resiliencia.
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