El 2025 no ha sido un año sencillo para Fibra Prologis, la fibra industrial más grande de México. Tras reportar sus resultados del segundo trimestre (2T 2025), se confirma una tendencia de estancamiento en ingresos y caída en la tasa de ocupación, factores que podrían explicar el freno en el precio de sus certificados.
En este artículo revisamos los puntos clave del reporte, sus fortalezas, riesgos y si realmente vale la pena considerar a Fibra Prologis en un portafolio de inversión.
Un vistazo general a Fibra Prologis
Propiedades: 507 (sin cambios vs 1T 2025)
Área Bruta Rentable (ABR): 87 millones de pies cuadrados (8.1 millones de m²)
Mercados principales: Ciudad Juárez, Tijuana, Guadalajara, Ciudad de México, Monterrey y Reynosa
Tasa de ocupación: 97.7% (caída desde el 98.8% del trimestre anterior)
Además, recordemos que Fibra Prologis consolidó su liderazgo tras adquirir los activos de Fibra Terrafina, lo que la convierte en la segunda FIBRA inmobiliaria más grande de México y la número uno en portafolio industrial.
Resultados Financieros 2T 2025
En millones de pesos:
Ingresos totales: $3,152 millones
Utilidad bruta: $2,722 millones
Flujo operativo (FFO): $1,885 millones
Utilidad por certificado: $1.80
📉 Comparación:
Contra el 1T 2025 → caída en ingresos y ocupación.
Contra 2T 2024 → crecimiento importante, impulsado por la integración de propiedades de Terrafina.
Diversificación de ingresos
Manufactura: 47%
Logística y distribución: 29%
Minoristas: 15%
E-commerce: 9%
Los principales inquilinos incluyen gigantes como Amazon, DHL, UPS, Home Depot y FedEx, lo que asegura estabilidad en sus rentas, aunque la caída en ocupación refleja cierta presión en el corto plazo.
Indicadores de riesgo y oportunidad
Margen de Ingreso Neto Operativo (NOI): 86.3%
Margen de Flujo Operativo (FFO): 59.8% (ligeramente por debajo del 60% recomendado para bajo riesgo)
Valor teórico del certificado: $84.57 (vs precio actual de mercado ~$68.89)
Dividendo bruto: 4.05%
Dividendo neto: apenas 2.84% (castigado respecto a otras FIBRAS como Monterrey o Danhos)
Apalancamiento (Loan to Value): 22.4% (sólido y manejable)
¿Por qué el precio se estancó?
El precio de los certificados de Fibra Prologis se ha mantenido entre $66 y $75 durante gran parte de 2025.
Las razones principales:
Caída en ingresos respecto al 1T 2025
Descenso en tasa de ocupación (de 98.8% a 97.7%)
Dividendo bajo, poco atractivo para inversionistas de ingreso pasivo
Sin embargo, el descuento frente a su valor teórico (18.7% por debajo) podría representar una oportunidad de revalorización si los ingresos se estabilizan.
Conclusión: ¿vale la pena invertir en Fibra Prologis?
Para inversionistas de dividendos, Prologis no luce atractivo en 2025 debido a su bajo rendimiento neto (2.84%) actualmente.
Para quienes buscan plusvalía de mediano plazo, el descuento frente a su valor teórico podría ser una oportunidad interesante, sobre todo si logra recuperar ocupación.
En el corto plazo, el precio muestra señales de sobreventa, lo que podría detonar un rebote hacia los $70 – $72 por título.
🚀 ¿Invertirías en Fibra Prologis en este momento?
Cuéntanos en los comentarios:
👉 ¿Comprarías aprovechando el descuento?
👉 ¿O prefieres esperar a que recupere ingresos y ocupación?
Si quieres aprender a analizar una FIBRA paso a paso y crear tu propio portafolio de inversiones, échale un vistazo a nuestro curso Vivir de FIBRAS.
📘 Aprende a invertir en FIBRAS en México desde cero.
🎯 Crea ingresos pasivos reales con bienes raíces en la Bolsa.
Los Luevano Finanzas: Educación financiera clara y directa para inversionistas en México.
Nota: Las tasas y plazos pueden variar durante el año. Consulta directamente con cada institución antes de invertir.
Disclaimer:
El canal se basa en la experiencia del autor. La información que aquí se presenta no constituye ningún tipo de asesoría, ni una oferta de compra - venta de ningún titulo de valores, ni productos o servicios financieros. Cada inversionista deberá decidir la conveniencia de cualquier inversión.La información proporcionada en este canal tiene fines informativos y educativos únicamente y no representa ningún tipo de asesoramiento financiero y/o recomendación de inversión. Invertir/Operar es arriesgado y podrías perder parte o todo el capital invertido.
No ofrecemos recomendaciones de inversión. Nuestro objetivo es proporcionarte análisis detallados de las opciones disponibles en el mercado, para que puedas tomar decisiones informadas. Recuerda que cada inversión debe ser evaluada de acuerdo con tus objetivos y perfil de riesgo. Siempre es recomendable consultar con un asesor financiero antes de invertir.