El reporte trimestral 3T 2025 de Fibra Shop (FSHOP13) trajo noticias importantes para los inversionistas: la actualización de su guía de distribuciones, una mejora en su valor teórico por certificado y señales positivas en el sector comercial mexicano de cara al 2026.
En este artículo te contamos los principales puntos del reporte, qué dijeron sus directivos en conferencia y qué se espera para los próximos meses.
Resultados financieros del 3T 2025: ingresos al alza y margen sólido
Durante el tercer trimestre de 2025, Fibra Shop reportó ingresos totales de $656.3 millones de pesos, un aumento del 4.74% respecto al mismo periodo del año anterior.
El Ingreso Neto Operativo (NOI) se ubicó en $496.2 millones, con un margen del 75.6%, un incremento moderado frente al 2024, aunque aún por debajo del crecimiento de la inflación.
El EBITDA fue de $477.7 millones, con un margen de 72.8%, mientras que la utilidad neta ajustada alcanzó los $164.4 millones, un sólido crecimiento del 12% anual.
Estos resultados muestran un desempeño estable y una tendencia positiva en rentabilidad operativa, especialmente considerando la lenta recuperación del sector comercial postpandemia.
Propiedades y ocupación: solidez en el portafolio
Fibra Shop mantiene 19 propiedades en 11 estados del país, con una tasa de ocupación del 96.5%, casi un punto porcentual más que el trimestre anterior.
Su área bruta rentable (ABR) se mantiene en 813,493 m², enfocada 100% en espacios comerciales clase A.
En cuanto a su estructura financiera, la razón de apalancamiento (Loan to Value) bajó a 39.2%, gracias a la reestructuración de su deuda. Esto refuerza su estabilidad y reduce el riesgo financiero que había sido alto durante los años posteriores a la pandemia.
Además, Banco Actinver sustituyó a CI Banco como fiduciario a partir del 3 de julio de 2025.
Valor teórico y descuento de mercado
El valor teórico por certificado subió a $29.56 pesos, reflejando el incremento en activos y desempeño operativo.
Sin embargo, el precio de mercado al cierre del trimestre fue de $8.45 pesos, lo que significa que Fibra Shop cotiza con un descuento del 71.4% respecto a su valor teórico.
En otras palabras, los inversionistas están pagando menos de un tercio del valor estimado de sus propiedades y flujos, lo que puede representar una oportunidad atractiva de entrada para quienes buscan valor a largo plazo.
Distribuciones: nueva guía y expectativas para 2026
Durante la conferencia telefónica del reporte, Maricarmen y Gabriel Ramírez (CFO de Fibra Shop) explicaron los cambios en la guía de distribuciones.
La anterior proyección publicada en 2022 ya no se cumplirá, y ahora la nueva meta busca estabilidad y crecimiento gradual de las distribuciones por certificado.
👉 Próximo pago:
Fecha: 10 de noviembre de 2025
Monto: $0.1727 por certificado, un aumento frente al trimestre anterior.
Si se mantienen estos pagos, la FIBRA cerraría el año con ~$0.70 por certificado en distribuciones anuales, y el objetivo para 2026 sería llegar a entre $0.80 y $0.85, con la meta de alcanzar $1.00 por certificado en los próximos años.
Con el precio actual de $8.45, esto equivale a un rendimiento por distribución (Dividend Yield) neto de entre 9% y 11.8%, lo que sigue siendo muy competitivo frente a otros instrumentos del mercado mexicano.
Expectativas del sector comercial para 2026
Fibra Shop destacó su optimismo respecto al entorno macroeconómico para 2026.
Se espera una inflación estable, mayor actividad comercial y un impulso derivado del nearshoring industrial en estados como Querétaro, Guanajuato y Jalisco, donde la FIBRA tiene presencia.
Además, la renovación de contratos comerciales avanza sin contratiempos. Los directivos mencionaron que varias marcas planean expandir sus espacios, especialmente en propiedades clave como La Perla (Guadalajara) y Puerta La Victoria (Querétaro).
El spread de rentas (lease spread) se espera crezca entre 1% y 2% por encima de la inflación, fortaleciendo así los ingresos netos operativos para el siguiente año.
Perspectiva para los inversionistas
Fibra Shop continúa mostrando una recuperación sólida, con alta ocupación, menor apalancamiento y distribuciones en crecimiento.
Aunque el riesgo operativo aún ronda entre 20% y 30%, el descuento frente a su valor teórico y el atractivo dividend yield de 8–10% neto la mantienen como una de las FIBRAS comerciales más interesantes de 2025.
Si las metas de 2026 se cumplen, la FIBRA podría consolidarse como una emisora rentable y estable dentro del sector comercial mexicano.
Conclusión
El reporte 3T 2025 de Fibra Shop deja claro que la FIBRA sigue avanzando con disciplina, fortaleciendo su estructura financiera y buscando cumplir con su nueva guía de distribuciones.
Con un portafolio diversificado, alta ocupación y pagos consistentes, se mantiene como una opción atractiva para quienes buscan ingresos pasivos e inversión inmobiliaria regulada en México.
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