En México, muchos inversionistas sueñan con vivir de rentas.
La primera imagen que viene a la mente es comprar un departamento y rentarlo cada mes.
Sin embargo, existe una alternativa más accesible, líquida y con rendimientos competitivos: las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces).
En este artículo veremos, con un ejemplo comparativo, qué conviene más: invertir en un inmueble físico o en FIBRAS inmobiliarias que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores.
Invertir en un departamento: rentabilidad y costos ocultos
Supongamos que una persona compra un departamento de $1,500,000 pesos en una zona media-alta del país con la intención de rentarlo.
Renta mensual promedio: $8,500 pesos
Ingresos anuales brutos: $102,000 pesos
Gastos de mantenimiento, predial y reparaciones: $15,000 pesos aprox.
El ingreso neto anual sería de $87,000 pesos, lo que equivale a un rendimiento neto del 5.3% anual.
Además, el inmueble podría generar una plusvalía promedio del 5% al año, dependiendo de la ubicación y el mercado.
En total, la rentabilidad combinada rondaría el 10% anual, aunque con un activo poco líquido y que requiere tiempo, trámites y mantenimiento.
Invertir en FIBRAS: rentas sin complicaciones desde $100 pesos
Las FIBRAS son fideicomisos que poseen y rentan bienes inmuebles comerciales, industriales, hoteleros y de oficinas.
Cuando las empresas pagan rentas, ese dinero —después de gastos y mantenimiento— se distribuye entre los inversionistas como distribuciones de efectivo periódicas.
Al comprar títulos de una FIBRA, estás invirtiendo indirectamente en centros comerciales, parques industriales, hoteles y oficinas clase A, sin tener que comprar una propiedad completa.
Y lo mejor: puedes hacerlo desde menos de $100 pesos por título.
Por ejemplo:
Fibra Monterrey (FMTY): cotiza alrededor de $13 pesos por título
Fibra Shop (FSHOP): cerca de $9 pesos
Fibra Hotel (FIHO): menos de $10 pesos
Con eso, cualquier persona puede empezar a invertir en bienes raíces institucionales y recibir rentas periódicas.
Rendimiento promedio de las FIBRAS en México
El rendimiento de las FIBRAS proviene de dos fuentes:
Distribuciones periódicas (dividendos inmobiliarios)
Promedio anual neto: 7%–9%
Plusvalía de los títulos en Bolsa
Promedio histórico: 4%–8% anual (puede variar según la FIBRA)
En conjunto, un portafolio diversificado de FIBRAS puede alcanzar una rentabilidad total cercana al 10%–12% anual, comparable o incluso superior a la de muchos inmuebles en renta, pero con mayor liquidez y menor esfuerzo.
Ejemplo comparativo: FIBRAS vs Departamento en renta
Concepto | FIBRAS | Departamento en renta |
|---|---|---|
Inversión mínima | Desde $100 pesos | Desde $1.4 millones |
Rentabilidad neta | 7–9% anual | 5–6% anual |
Plusvalía promedio | 4–8% anual | 4–6% anual |
Liquidez | Alta (se pueden vender los títulos en cualquier momento) | Baja (venta lenta y costosa) |
Mantenimiento | No requiere | Propietario paga |
Diversificación | Alta (varios tipos de inmuebles y regiones) | Nula (una sola propiedad) |
Impuestos | Retención automática de ISR | Declaración y pago anual de ISR por arrendamiento |
¿Qué opción conviene más?
Depende de tus objetivos.
Si buscas control, uso personal o patrimonio tangible, un inmueble puede tener sentido.
Pero si prefieres liquidez, ingresos pasivos sin complicaciones y diversificación, las FIBRAS ofrecen ventajas claras:
No hay que preocuparse por inquilinos, reparaciones o cobros.
Puedes empezar con poco capital.
Recibes distribuciones periódicas en tu cuenta de inversión.
Puedes vender tus títulos cuando lo necesites.
En resumen: las FIBRAS democratizan el acceso al sector inmobiliario, permitiendo a cualquier persona invertir en propiedades institucionales y recibir rentas sin comprar un departamento.
Cómo empezar a invertir en FIBRAS
Para invertir en FIBRAS necesitas abrir una cuenta en una casa de bolsa mexicana.
Algunas de las más conocidas son Bursanet, GBM, Kuspit y Finamex.
Desde ahí podrás comprar y vender FIBRAS igual que si compraras acciones en la Bolsa Mexicana de Valores.
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Conclusión
Invertir en FIBRAS es una forma inteligente de entrar al sector inmobiliario con poco dinero, obtener rentas periódicas y diversificar tus inversiones.
Ya no necesitas millones ni créditos hipotecarios: hoy puedes empezar con solo unos pesos y construir tu patrimonio paso a paso.
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Nota: Las tasas y plazos pueden variar durante el año. Consulta directamente con cada institución antes de invertir.
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